Mietvertrag-Urteile – Mieter und Vermieter sollte Rechte und Pflichten kennen

Immer wieder kommt es vor deutschen Gerichten zu juristischen Auseinandersetzungen zwischen Mietern und Vermietern, in denen es vielfach um die Kostenübernahme im Falle von Reparaturen und Renovierungsarbeiten geht. Solche Mietvertrag-Urteile haben vielfach eine wegweisende Funktion, die nicht nur für die jeweiligen Kläger und Beklagten von großer Bedeutung sind.

Auch allgemein sind viele dieser Urteile zu den Klauseln im Mietvertrag für Mietverhältnisse relevant. Im Folgenden soll es entsprechend um einige wichtige Mietvertrag-Urteile geben, die möglicherweise sogar zu einschneidenden Veränderungen im Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter geführt haben oder dies in Zukunft im Falle einer Bestätigung durch höhere Instanzen noch tun könnten in Deutschland.

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Wohnungen müssen nicht grundsätzlich weiß gestrichen übergeben werden

Umzug RenovierungDas Beste, was Mietern passieren kann, sind Entscheidungen des Karlsruher Bundesgerichtshofs.  Denn in diesem Fall sind Mieter generell auf der sicheren Seite, dass keine Korrekturen mehr ausstehen, wenn die Mietvertrag-Urteile gefällt sind. So zum Beispiel im Falle eines Rechtsstreits, bei dem ein Vermieter von seinem bisherigen Mieter gefordert hatte, dass die Wohnung im Moment der Wohnungsübergabe komplett weiß gestrichen sein solle.

Eben diese Forderung erklärten die Richter (Aktenzeichen VIII ZR 198/10) für nicht zulässig. Der BGH urteilte am 2011, wichtig sei lediglich, dass die Wohnung zügig wieder einen neuen Mieter finden müsse. Die Wandfarben in der Wohnung seien diesbezüglich nicht ausschlaggebend. Vielmehr sprachen das Gericht Mietern ein gewisses Maß an Gestaltungsfreiheit zu. Im Mietvertrag sind solche Klauseln somit unwirksam.

Müssen Mieter vor dem Auszug renovieren?

Bereits aus dem Jahr stammt ein anderes Mietvertrag-Urteil des BGH, das sich ebenfalls auf den Zustand der Wohnung beim Auszug handelt. Ein Mieter hatte schon vor dem Bremer Amtsgericht und Landgericht geklagt, weil sein Mietvertrag eine Pflicht zur Endrenovierung enthielt. Die Richter beider Stellen hielten die Klausel im Vertrag für zulässig, weil eindeutig zu erkennen sei, dass sie sich lediglich auf erhebliche, sichtbare Spuren im Wohnraum beziehe. Räume im guten Zustand müssten natürlich nicht renoviert werden.

Der Bundesgerichtshof sah die Sachlage dann aber doch in letzter Instanz anders (Aktenzeichen:  VIII ZR 316/06). Von Mietern dürfe nicht verlangt werden, Klauseln dieser Art zu akzeptieren. Schon aus dem Grund, weil Mieter im Nachteil sein könnten, falls sie während der Mietdauer nicht gezwungen seien, selbst keine regelmäßigen und laufenden Reparaturarbeiten durchzuführen. Die Richter des BGH sprachen von einer „unangemessenen Benachteiligung des Mieters“.  Denn die Klauseln hätten grundsätzlich Bezug zum gesamten Wohnraum, ungeachtet des tatsächlichen Zustands und möglicher Abnutzungserscheinungen. Der klagende Mieter musste seine Wohnung also doch nicht renoviert übergeben.

Viele Mietvertrag-Urteile zum Termin der Mietzahlungen

Schwerwiegender für Mieter hingegen ist ein Urteil des BGH aus dem Juni 2011, das sich mit dem Aktenzeichen VIII ZR 91/10 auf den Termin der Mietzahlung an den Vermieter bezieht. Mehrfach verspätete Zahlungen der vereinbarten Miete sind dem Urteil zufolge ein Grund für fristlose Kündigungen. Zu der Entscheidung kam es nach einem Streit, der bereits über Jahre hinweg zwischen einem Mieter und einem Vermieter durch die verschiedenen Instanzen geführt worden war. Das Mietverhältnis war bereits im Frühjahr 2005 geschlossen worden. Wie gewohnt sah der Vertrag eine Zahlung bis zum dritten Monats-Werktag vor. Anfangs lief alles vereinbarungsgemäß ab, später jedoch – etwa ab dem dritten Jahr des Mietverhältnisses – erfolgte die Zahlung erst zur Monatsmitte.

Zunächst folgten Abmahnungen, dann sprach der Vermieter die fristlose Kündigung aus. Der Vermieter bekam vom Bundesgerichtshof Recht, denn die Richter sahen eine nachweisliche Pflichtverletzung auf Seiten des Mieters. Und zwar in erheblichem Maße. Dass der Mieter seine Mietschulden dennoch regelmäßig beglichen hatte, half nichts. Das Gericht sah in diesem Fall eine so massive Verletzung der Mieterpflicht, dass der Vermieter aus „einem wichtigem Grund“ auf Basis des BGB die Kündigung aussprechen darf.

Arbeit aus dem Home Office – Vermieter hat kein grundsätzliches Recht zur Untersagung

Home Office Vermieter UrteilUrteil Nummer 4 bezieht sich auf ein Thema, dass für immer mehr Berufstätige in Deutschland von großer Bedeutung ist. Viele Unternehmen verzichten mittlerweile hierzulande aus Kostengründen darauf, Mitarbeitern vor Ort Büroräume zu stellen.

Stattdessen gewinnt das Home Office – also die Arbeit aus der eigenen Wohnung – an Attraktivität. Natürlich ist das Urteil des Bundesgerichtshofs mit dem Aktenzeichen VIII ZR 165/08 auch für Selbständige und Freiberufler wichtig, die von zu Hause aus arbeiten. In vielen Mietverträgen finden sich eindeutige Klauseln, dass die Wohnung einzig zu Wohnzwecken genutzt werden dürfe. Vielen Vermietern ist eine gewerbliche Nutzung ein sprichwörtlicher Dorn im Auge. Im besagten Prozess ging es um einen Eigentümer, der einem Mieter verbieten wollte, in der Wohnung beruflich tätig zu sein. Auch in diesem Mietvertrag war eine entsprechende Klausel zu finden.

Der Mieter war als Immobilienmakler tätig. Die fristlose Kündigung des Eigentümers ließ der Selbstständige nicht auf sich sitzen, von der Ausübung seines Gewerbes aus dem heimischen Büro wollte er ebenfalls nicht absehen. Ein abschließendes Urteil gab es beim BGH in dritter Instanz. Einmal mehr entschieden die Richter im Sinne der Mieter. Allerdings nicht uneingeschränkt. Der Bundesgerichtshof sieht zwar eine Duldungspflicht auf Seiten des Vermieters. Zumindest wenn das Gewerbe ohne weitere Mitarbeiter auskommt und kein ständiger Kundenverkehr zu beobachten ist.

Für den Mieter selbst sah der BGH aber ebenfalls eine Pflicht. So müssen Mieter Eigentümern mitteilen, wenn sie ein „nach außen reichendes Gewerbe“ aus der Wohnung betreiben. Wer den Kundenkontakt vorrangig oder ausschließlich per Telefon und WWW hält oder als Lehrer daheim den Unterricht vorbereitet, hat also weitgehend freie Hand.

Eigenbedarfskündigung – Gründe müssen im Schreiben klar erkennbar sein

Das Thema „Eigenbedarf“ ist immer wieder Grund für juristische Streitigkeiten zwischen Mietern und Vermietern, wenn es um Mietrecht Urteile geht. Mit dieser Problematik setzte sich der Bundesgerichtshof erst im Juli 2011 erneut auseinander. Nachzulesen ist das Urteil unter dem Aktenzeichen VIII ZR 317/10. Vermieter müssen im Falle einer Kündigung aus Eigenbedarfsgründen im Schreiben nur Formulierungen verwenden, die eine eindeutige Unterscheidung von anderen Gründen ermöglichen. Dies ist bereits ausreichend, so die Richter. Wurde Mieter außerdem schon vor der Zustellung des Kündigungsschreiben über weitere Umstände informiert, die zur Eigenbedarfskündigung führen, müssen diese nicht zwangsläufig erneut schriftlich angeführt werden.

Geklagt hatte eine Mieterin, die für ein Jahr zum Studieren ins Ausland gehen und erst danach einen neuen Hausstand gründen wollte. Eine andere Möglichkeit zur Unterbringung ihrer Möbel und Habseligkeiten sah die Mieterin nicht, weshalb sie die Eigenbedarfskündigung nicht akzeptieren wollte. Die Argumentation und Vorgehensweise des Vermieters sah der BGH als ausreichend an, anders als das Münchener Amtsgericht, das zuvor der Klägerin Recht gegeben hatte.

Miet-Garage sollte im Wohnraum-Mietvertrag stehen

Mietvertrag GarageMietrecht Urteile müssen sich nicht zwingend nur auf den eigentlichen Wohnraum beziehen. Das zeigt ganz aktuell das BGH-Urteil mit dem Aktenzeichen VIII ZR 251/10. Hier ging es im Oktober 2011 um die Frage, wie Verträge zu zusätzlich angemieteten Garagen durch Vermieter gekündigt werden können.

Ein Duisburger Vermieter hatte einer Mieterin die Garage gekündigt, die nicht Bestandteil des eigentlichen Wohnungsmietvertrags war. Es handelte sich lediglich um eine mündliche Vereinbarung mit dem früheren Eigentümer des Gebäudes, in dem sich die Garage befindet. Nach Erwerb des besagten Gebäudes hatte der Wohnungs-Vermieter das Mietverhältnis zur Garage gekündigt. Nachdem die Gerichte zuvor nicht zugunsten des Klägers und auf Räumung entschieden hatten, beschied der VIII. Zivilsenat des BGH, dass sehr wohl ein Recht zur Räumung besteht. Eben weil die Garage nicht zum Wohnungs-Mietverhältnis gehört. Insbesondere deshalb nicht, weil die Garage nicht in der direkten Umgebung der Wohnung liegt. Eine vertragliche Einheit, so die Richter, sei in diesem speziellen Fall nicht klar erkennbar.

Mietvertrag-Urteile zu kennen, das zeigen die genannten Beispiele, ist sowohl für Vermieter als auch Mieter wichtig. Viele Probleme würden im Vorfeld gar nicht erst entstehen, wenn beide Seiten besser informiert wären. Ganz abgesehen davon, dass ein gutes Verhältnis zwischen beiden Parteien die ideale Basis ist, um Kompromisse und Lösungen zu finden, mit denen Vermieter und Mieter leben können.