Mietvertrag – gesetzliche Kündigungsfristen sind für Mieter und Vermieter bindend

Mietvertrag kündigen KündigungsfristInsbesondere nach Auffassung vieler Vermieter wäre es wohl eine echte Wohltat, gäbe es die Möglichkeit, Mietverhältnisse von heute auf morgen zu beenden. Vor allem mit Blick auf unliebsame Mieter und die so genannten Mietnomaden wäre das grundsätzliche Recht für eine Kündigung ohne zeitlichen Vorlauf so etwas wie die Idealvorstellung.

In der Realität jedoch sieht die Lage wie so oft gänzlich anders aus: Selbst in Fällen, in denen die Kündigung aus Eigenbedarf ausgesprochen wird, sind die gesetzlichen Kündigungsfristen für den laufenden Mietvertrag zu berücksichtigen und einzuhalten. Es sei denn, es handelt es sich um eine außerordentliche Kündigung. Sie kann eine fristlose Auflösung des Mietverhältnisses ohne Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfristen ermöglichen und sowohl für Vermieter als auch Mieter von Vorteil sein.

Haben Mieter etwa grob gegen die Hausordnung verstoßen, erlaubt der Gesetzgeber die außerordentliche Kündigung im Interesse des Vermieters. Versterben Ehepartner und möchten Hinterbliebene das Mietverhältnis allein nicht fortsetzen, kann die jeweils geltende gesetzliche Frist zugunsten der Mieter umgangen werden – wenn beide Seiten zustimmen.

Unter normalen Umständen gelten für den Mietvertrag aber klare gesetzliche Kündigungsfristen, die bindend sind und beiden Parteien Sicherheit bieten sollen. Eine Ausnahme von diesen gesetzlichen Fristen kann ein so genannter Zeit-Mietvertrag sein. In diesem Fall wird vorab eine bestimmte Mietdauer festgelegt. Ist die Frist abgelaufen, muss nicht erst gekündigt werden. Dem befristeten Mietverhältnis gegenüber steht der unbefristete Mietvertrag.

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Fristgerechte Kündigung: Für Mieter schon aus finanziellen Gründen wichtig

Spricht ein Mieter eine Kündigung aus, liegt die gesetzliche Kündigungsfrist bei drei Monaten. Die Dauer des Mietverhältnisses ist in diesem Zusammenhang irrelevant, sofern nicht im Moment der Vertragsunterzeichnung auf ausdrücklichen Wunsch des Mieters im Mietvertrag eine längere Frist aufgenommen wurde. Andere Regelungen, die auf das Konto der Vermieter gehen, werden juristisch als unwirksam angesehen.

Geltende gesetzliche Kündigungsfristen dieser Art zum Mietvertrag können natürlich durch individuelle Vereinbarungen und Absprachen zwischen Mietern und Vermietern oder Hausverwaltungen umgangen werden. Findet sich vorzeitig ein geeigneter Nachmieter, verzichtet mancher Vermieter gerne auf die Fortführung des Vertrags. Mit etwas Glück müssen Mieter also dank eines Mietaufhebungsvertrag keine Miet-Doppelbelastung nach einem Umzug tragen.

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Bei langer Mietdauer längere gesetzliche Kündigungsfristen

Diese genannte gesetzliche Kündigungsfrist gilt zunächst einmal auch für Vermieter. Allerdings trifft dies bei der ordentlichen Kündigung des Mietvertrags nur dann zu, wenn die Vertragsdauer bei  maximal fünf Jahren liegt. Bestehen Mietverhältnisse seit mehr als fünf und maximal acht Jahren, liegen die gesetzlichen Kündigungsfristen bereits bei sechs Monaten. Bei einer noch längeren Mietvertragsdauer verlängert sich die Kündigungsfrist für Vermieter auf neun Monate. Damit trägt der Gesetzgeber der besonderen Situation von Mietern Rechnung, die schon seit vielen Jahren in einer Wohnung leben.

Kürzere Fristen müssen vertraglich fixiert werden

Unterschiede bezüglich der gesetzlichen Kündigungsfristen können gelten, wenn zum Beispiel Studierende, Auszubildende oder Berufspendler möblierte Zimmer oder Wohnraum in einem Wohnheim oder einer Wohngemeinschaft gemietet haben. Fristen von maximal vier Wochen sind in solchen speziellen Fällen keineswegs eine Ausnahme. Auch hier greift die Regelung für Wohnraum, der von Anfang an nur vorübergehend gemietet werden sollte. Die kürzeren Fristen müssen jedoch vertraglich festgelegt werden, andernfalls müssen sich die Mietparteien an die gesetzlichen Kündigungsfristen halten, um den Mietvertrag auflösen zu können.

Wichtige ergänzende Hinweise zur Kündigung

Relevant für Personen, die einen Mietvertrag kündigen möchten oder müssen: Die mündliche Mitteilung an den Vertragspartner ist aus rechtlicher Sicht nicht ausreichend. Obligatorisch ist die schriftliche Kündigung, die zudem von der kündigenden Person unterschrieben werden muss, um wirksam zu werden. Sind mehrere Personen im Mietvertrag aufgeführt, müssen alle Mieter oder Vermieter durch ihre Unterschrift die Rechtmäßigkeit des Kündigungsschreiben bestätigen.

Zur Kündigung im Rahmen der gesetzlichen Kündigungsfristen gehört für Vermieter weiterhin die Angabe eines Grundes. Mieter sind an diese Vorgabe indes nicht gebunden. Das Kündigungsschreiben muss dem Vertragspartner spätestens am dritten Werktag (im Falle eines Samstag am folgenden Montag) eines Monats zugestellt werden. Nur dann gelten gesetzliche Kündigungsfristen als eingehalten. Eine verspätete Zustellung kann aufgrund der Verzögerung des Auszugstermins eine Mietfortzahlungen nach sich ziehen. Die Verlängerung beläuft sich üblicherweise auf einen Monat.

Für Mieter wie Vermieter sind gesetzliche Kündigungsfristen eine Hilfestellung, um ausreichend Zeit für die Suche nach einem Nachmieter oder einer neuen Wohnung zu haben. Die Fristen können im Ernstfall aber auch Probleme zur Folge haben, die sich finanziell bemerkbar machen.